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为加强税收征管，堵塞税收征管漏洞，规范我县二手房交易市场，本着公平、公正的原则，促进二手房交易税收征管的科学化、精细化，不断提高征管效率和质量，根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称征管法)及有关税收法律法规、相关政策的规定及参照现行市场交易价格，制定木垒县房地产二手房交易参考价格，请遵照执行。 一、二手房交易参考价格评估的目的 木垒县二手房交易参考价格分析的目的是全面掌握我县房地产交易价格，科学管理、规范房地产交易市场，促进正常房地产交易，为政府制定各项相关政策和调控措施，及房地产估价、房产税费征收提供科学依据，以满足国民经济发展，促进房地产健康有序的发展。 二、二手房交易参考价格评估范围 房地产交易参考价格评估的范围：木垒县辖区范围内的国有、集体土地上的房地产。 三、二手房交易参考价格评估的技术途径及方法 （一）二手房交易参考价格评估的技术途径 木垒县二手房交易参考价格是以土地级别、房屋结构和建造年代为基础，用市场交易价格等资料评估，即按土地级别和路段，在各级别内充分利用调查收集的房地产转让资料、房地产出租资料、及建筑工程造价等资料，采用成本法分析计算工业及其他房地产交易参考价格；采用收益法、市场比较法分析计算商业房地产、居住房地产交易参考价格。 （二）二手房交易参考价格评估的方法 二手房评估方法主要有市场比较法，收益还原法、成本法、剩余法，在木垒县城市房地产交易参考价格评估过程中，主要采用市场比较法、成本法和市场收益法。 四、二手房交易参考价格的具体应用 在实际操作中，当纳税人申报的房屋交易价格高于房产评估中介机构测算的房屋平均交易价格时，按纳税人申报的房屋价格征税；当纳税人申报的房屋交易价格低于房产评估中介机构测算的房屋平均交易价格时，纳税人与税务机关发生争议时，可采用二手房交易参考价格、结构系数及楼层系数综合测定的方式计征税款，具体如下： 参考价格=二手房交易基准参考价格×结构系数×楼层系数 （一）二手住房参考价格房产类型划分 1.高层住宅、小高层住宅(总层数在七层及以上的楼房)； 2.多层住宅(总层数在七层以下的楼房)； 3.阁楼、车库、地下室、仓储房。
五、下列情况可不按二手房交易参考价格征税 （一）因房屋本身质量等问题，纳税人申报的交易价格低于二手房交易参考价格的，经税务机关批准，按房屋评估中介出具的评估价格作为参考价格； （二）由法院裁定、判决和仲裁机构裁决的房屋权属，以司法裁定的价格为参考价格； （三）税收法律法规另有专门规定的。 |
