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一、制定《永平县农村房地一体不动产登记分级认定审查方案》的背景情况 永平县第十七届人民政府第23次常务会议审议通过的《永平县农村房地一体不动产登记分级认定审查方案》（以下简称“审查方案”）自2018年8月10日起施行，为了便于政府相关职能部门、各企事业单位以及社会公众更好地理解《审查方案》相关内容，现就《审查方案》出台的背景情况和重要内容等作如下解读： 2015年3月1日起施行了《不动产登记暂行条例》，明确宅基地使用权、建设用地使用权、房屋等建筑物、构筑物所有权等不动产权利，需按规定统一办理不动产登记。 2016年2月16日国土资源部印发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2016〕191号），要求各地要认真及时开展房地一体权籍调查、颁发统一的不动产权证书。 2017年3月29日云南省国土资源厅下发了《转发国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（云国土资籍〔2017〕3号），通知要求各地要认真研究分析当前工作中存在的问题，总结行之有效的经验和做法，结合本地实际，进一步细化农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证的政策，积极探索，用于突破，尽快出台或完善有关政策，为推进工作提供支撑，在制定政策时，应以化解矛盾、应发尽发为原则，坚持农村违法宅基地和集体建设用地必须依法补办用地手续后，方可进行登记发证。 2017年8月18日，中共永平县委办公室、永平县人民政府办公室印发了《关于永平县违法用地违法建筑综合整治工作方案的通知》（永办通〔2017〕34号），需对农村居民未批就建、少批多占等违法用地、未批就建的各类设施农用地、各类临时性违法违规用地、企业违法用地，以及在违法用地上建盖的违法建筑进行集中整治和清理。 2017年12月4日，县人民政府办公室下发了《关于印发永平县农村房地一体宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作实施方案的通知》（永政办发〔2017〕85号），通知要求加快推进农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，并将房屋等地上建筑物、构筑物一并纳入颁证范围。颁证前需对农民集体成员使用的宅基地和建盖的房屋批准情况进行严格审查，为迫切解决和规范我县农村房地一体不动产登记审查认定工作，依据相关文件，参照大理市试点工作经验，结合2014年11月21日县人民政府批准实施的《永平县农村集体土地使用权登记发证实施方案》以及我县实际情况，2018年4月起草了《永平县农村房地一体不动产登记分级认定审查方案》。 二、实施范围和实施时间 实施范围：永平县行政辖区内的农民集体成员使用的宅基地和在宅基地范围内建盖的房屋。 实施时间：2018年8月10日起施行 三、工作方法及登记程序 以县人居办和乡（镇）人民政府在“两违整治”对宅基地入户核实、分类处理和最终认定的宅基地面积为依据，首先由农民集体成员即申请人认真填写家庭成员基本情况、宅基地基本情况、房屋建设基本情况和申请事项，再分别由组、村、国土所、建设规划部门、乡（镇）人民政府结合各自的工作职责，对农村宅基地和房屋的合法性、合规性分类进行审查，按照申请人申请→村民小组（自然村）认定→村委会审查（认定）→乡镇人民政府审核→县不动产登记中心核定登记的程序进行登记。 四、申请农村房地一体不动产登记应提交的材料 （一）不动产登记申请书； （二）申请人身份证明：身份证、户口簿、结婚证等； （三）宅基地使用证或其他土地权属来源证明； （四）规划建设主管部门批准的规划建设许可手续； （五）不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料； （六）村民委员会公示的村民小组（自然村）认定结果； （七）《永平县农村房地一体不动产登记分级认定审查表》； （八）法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。 五、土地使用权认定规定 （一）严格规范确认宅基地使用权主体 宅基地使用权应该依法确认给本村民小组集体成员，按照“一户一宅”的要求，原则上确权到户。非本村民小组集体成员的农村居民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置、拆迁安置等迁建，在符合规划的前提下，经本村民小组同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。已拥有一处宅基地的本村民小组集体成员的农村居民、非本村民小组集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋、拆迁安置等合法占用农村宅基地的，可按规定确权登记发证，在不动产权证记事栏应注记“该权利人为本村民小组成员住宅的合法继承人”、“拆迁安置”等。非农业户口居民（含华侨）原在农村因批准、继承等合法取得的宅基地及房屋，可按规定确权登记发证，在不动产权证记事栏应注记“该权利人为非本村民小组集体成员”。 （二）宅基地用地标准 根据2011年7月1日起施行的《云南省大理白族自治州村庄规划建设管理条例》第二十二条的规定，“住宅用地标准：坝区村庄每户住房用地不超过180平方米，生产辅助设施用地不超过90平方米；山区村庄每户住房用地不超过200平方米，生产辅助设施用地不超过150平方米，占用耕地的下调10%”。农村宅基地每户用地标准为（含生产辅助设施用地）：山区村占用耕地每户不得超过315平方米，占用非耕地每户不得超过350平方米；坝区村占用耕地每户不得超过243平方米，占用非耕地每户不得超过270平方米。 （三）分阶段依法处理宅基地土地使用权 1.1982年《村镇建房用地管理条例》实施以前占用的宅基地，至今未扩大的，按现状面积确权登记。 2.1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年新修订的《中华人民共和国土地管理法》实施时止占用的宅基地，已经历次土地清理的，按土地清理处理结果确权登记。少批多占的，用地及房屋符合相关规划的，可按“永办通〔2017〕34号”文件规定处罚后按现状面积确权登记。未批就占的，用地及房屋符合相关规划和“一户一宅”等相关规定的，可按“永办通〔2017〕34号”文件规定处罚后补办规划和宅基地审批手续，按现状面积确权登记。 3.1999年新修订的《土地管理法》实施后占用的宅基地，少批多占的，用地及房屋符合相关规划的，在用地标准范围内可按“永办通〔2017〕34号”文件规定处罚后按处罚后面积给予确权登记，超过用地标准范围的原则上予以拆除，确实无法拆除的，实行一次性有偿租用，申请人与村、组签订《集体土地使用权租赁协议》，按规定的标准缴纳集体建设用地有偿使用费，租赁期限为20年，不予确权登记。未批就占的，用地及房屋符合相关规划和“一户一宅”等相关规定的，在用地标准范围内可按“永办通〔2017〕34号”文件规定处罚后补办规划许可手续和宅基地审批手续，按处罚面积确权登记，超过用地标准范围的原则上予以拆除，确实无法拆除的，实行有偿使用，不予确权登记。 （四）分阶段依法处理集体建设用地使用权 1987年《土地管理法》实施前，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍使用的，经所在村民小组同意，乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他依法批准用于非住宅建设的集体土地严格按相关规定处理。 六、城市规划、城镇规划、村庄规划认定规定 （一）1982年《村镇建房用地管理条例》实施以前占用的宅基地，用地范围未扩大，房屋至今没有拆建的，一律认定为符合规划。用地未扩大，房屋拆除重建的，按房屋拆除重建时执行的规划进行认定是否需要办理规划许可手续。 （二）1982年《村镇建房用地管理条例》实施以后占用的宅基地，已取得用地审批手续，用地未扩大，房屋至今没有拆建的，一律认定为符合规划；用地范围扩大，房屋有变化的，按房屋拆除重建时执行的规划进行认定；用地面积少批多占、未批就占的按现行执行的规划进行认定。 七、不予确权登记情形 （一）农村村民一户非继承、拆迁安置等合法取得申请第二宗以上宅基地使用权的。 （二）城镇居民非批准、继承等合法取得在农村购买和建造住宅申请宅基地使用权的。 （三）少批多占、未批就建不符合土地利用总体规划或城市、城镇、村庄规划的。 （四）土地、房屋违法行为尚未处理或正在处理的。 （五）土地房屋权属有争议的。 （六）因依法查封地上建筑物和其他附着物等原因限制土地权利的。 （七）临时用地、农用地、设施农用地。 （八）法律、法规规定不予登记的其他情形。 |
