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现对《吉林省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(吉政办发〔2019〕50号，以下简称《实施意见》)，作如下解读： 一、《实施意见》的起草 党中央、国务院高度重视土地市场建设，十八届三中全会《决定》提出“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”，被中央深改组列为336项重要改革任务之一，明确由原国土资源部牵头。2017年1月5日，中共中央政治局常委会审议通过《完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》。2017年1月22日，原国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点方案》，在全国选择28个大、中城市开展国有建设用地二级市场试点，吉林省的试点城市是长春市。 2019年7月18日省政府收到《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发[2019]34号)，以下简称《指导意见》），《指导意见》要求各地区各有关部门要高度重视，结合实际研究制定实施细则和配套措施，确保各项工作举措和要求落实到位。 《指导意见》出台后，为切实贯彻落实好国务院部署精神，省政府决定出台具体的实施意见，加强全省土地二级市场建设，提升全省供给侧结构性改革，推动全省经济社会高质量发展。 二、《实施意见》的主要内容 《实施意见》认真对标对表国务院办公厅指导意见的规定，重点研究需要我省落实和创新的工作内容，注重任务细化分解，提出落实性工作举措。对国家文件中普适性指导意见、基本原则、主要目标和具体明确的内容等表述不再重复。《实施意见》注重结合吉林省实际，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，力求进一步提高我省土地节约集约用地水平，为我省新一轮振兴发展提供用地保障。为了使市、县两级结合实际，一并贯彻《指导意见》和《实施意见》，在文件结构上依照国家《指导意见》内容，《实施意见》也分七个部分表述。 第一部分，明确总体要求，强调依法落实《指导意见》。 第二部分，完善转让规则，从以作价出资（或入股）方式取得的建设用地使用权转让后的权能等方面，提出我省的明确意见。 第三部分，完善出租管理，着重在建立划拨土地使用权出租收益收缴机构等方面提出贯彻意见。 第四部分，完善抵押机制，对不以公益为目的的养老、教育等土地抵押直接作出创造性的规定。 第五部分，创新运行模式，以建立土地二级市场交易平台为抓手，实现全省信息共享。 第六部分，健全服务体系，确保土地二级市场依法运作，各方权益不受损害。 第七部分，加强组织领导,落实完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场工作的责任主体，明确各部门任务分工。 三、我省《实施意见》的主要特点 一是在涉及国有资产方面，强调了国有成分的土地使用权人在土地转让中，交易价格若低于标定地价20%的实行政府优先购买，防止国有土地资产流失。 二是明确了国家以作价出资方式配置的土地使用权，转让后直接变更为出让方式，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限，进一步明确了国家的政策，化解了长期困扰市县工作的难题。 三是首次明确规定，在工服用地抵押权实现后，抵押权人及受让方不得改变原不动产用途并保障原有经营活动持续稳定，消除了政府和社会关于教育、医疗、卫生、养老等工服用地抵押的顾虑。 四是在全国首次明确，国有土地与农村集体经营性建设用地二级市场并轨，实现国有土地使用权和农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押的二级市场并轨管理，有利于及早释放集体土地潜能。 五是积极向国家和先进省份看齐，明确了建立省、市、县三级监管平台，促使我省土地二级市场建设和完善工作高起点运行。这是其他省份均在建立或谋划阶段，我省首次作出的制度规定。 |
