黑龙江省城镇老旧住宅小区改造指引

　　黑龙江省城镇老旧住宅小区改造指引

　　1 总 则

　　1.1为切实做好全省城镇老旧住宅小区改造工作，提高改造质量和水平，改善群众居住生活环境，根据根据《住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》(建办城函〔2019〕243号)和《黑龙江省人民政府办公厅关于推进全省城镇老旧小区改造的指导意见》(黑政办规〔2018〕37号)，结合我省实际，特制定《黑龙江省城镇老旧住宅小区改造指引》(以下简称《指引》)。

　　1.2本《指引》所称老旧住宅小区，是指在黑龙江省城市、县城、城关镇内，屋面渗漏、墙体不保温、配套设施缺项较多、功能不完善、公共服务及社会服务不齐全的小区，年限原则上控制在2006年以前建成的小区或者楼房，具体年限市(地)、县(市)政府可结合实际制定。加装电梯改造不受建成年限限制。老旧住宅小区不包括已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)实施改造的棚户区(居民住房)，以及居民自建住房为主的区域和城中村等。

　　1.3本《指引》所称的老旧小区分类，是按照改造需求和实际改造内容，标准由低至高划分三类：

　　1.3.1基本功能型改造。包含屋面防水改造、供水、排水、供电、供气、供热、道路等内容中存在需要改造的，且必须满足三项(包含三项)以上改造内容。

　　1.3.2功能完善型改造。在基本功能型改造的基础上，增加墙体保温、无障碍改造和小区绿化、硬化、照明等小区实际需要的改造内容。且必须满足五项(包含五项)以上改造内容。

　　1.3.3宜居型改造。在功能完善型改造的基础上，根据小区实际情况，增加建设物业管理用房、业主文化活动中心、幼儿园、老年人日间照料用房、加装电梯、建设地上地下停车场、充电桩、助餐设施、便民市场等公共服务和便民服务设施改造内容。

　　1.4 老旧小区改造施工质量控制严格按照《黑龙江省建筑工程施工质量验收标准》的要求执行。

　　1.5老旧小区改造除应符合本《指引》规定外尚应符合国家和我省现行有关标准的规定。

　　2 改造标准

　　2.1楼房本体改造

　　2.1.1屋面防水与保温。应满足《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018版)和《黑龙江省建筑防水技术标准》DB23/T1073-2017的规定，改造时应保证屋面结构安全。

　　①防水等级不低于二级，防水做法可采用卷材防水层和复合防水层，具体要求见表2.1.1-1、表2.1.1-2及表2.1.1-3。

　　表2.1.1-1 卷材、涂膜防水等级和防水做法

　　防水等级防水做法

　　I级卷材防水层和卷材防水层、复合防水层

　　Ⅱ级卷材防水层、复合防水层

　　表2.1.1-2每道卷材防水层最小厚度(mm)

　　防水

　　等级合成高分子防水卷材高聚物改性沥青防水卷材

　　聚氯乙烯(PVC)防水卷材热塑性聚烯烃(TPO)防水卷材弹性体改性沥青防水卷材自粘聚合物改性沥青防水卷材改性沥青聚乙烯胎防水卷材

　　聚酯胎基无胎基热熔型自粘型

　　I级1.51.53.03.01.53.01.5

　　Ⅱ级1.21.24.03.02.04.02.0

　　表2.1.1-3复合防水层最小厚度(mm)

　　防水

　　等级合成高分子防水卷材+合成高分子防水涂膜自粘聚合物改性沥青防水卷材(无胎)/改性沥青聚乙烯胎防水卷材(自粘)+合成高分子防水涂膜弹性体改性沥青防水卷材/自粘聚合物改性沥青防水卷材(聚酯胎)+高聚物改性沥青防水涂膜聚乙烯丙纶卷材+聚合物水泥防水胶结材料

　　I级1.5+1.51.5+1.53.0+2.0(0.7+1.3)×2

　　Ⅱ级1.2+1.01.2+1.03.0+1.20.7+1.3

　　卷材防水层可以选用适合于严寒地区屋面、低温性能优良的弹性体改性沥青防水卷材(SBS防水卷材)，复合防水层可以选用能填补基层变形裂缝、自愈能力强的非固化沥青防水涂料+改性沥青防水卷材复合防水系统。

　　②需要重新铺设高效保温层，可采用两层60mm厚、压缩强度不小于150kPa的挤塑聚苯乙烯塑料板错缝铺贴，或采用现场喷涂燃烧性能B1级，氧指数不低于30%的聚氨酯保温层。

　　2.1.2墙体与外窗保温。改造应满足《建筑设计防火规范》GB50016规定，改造后的墙体与外窗热工性能的标准不应低于《居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010要求。鼓励墙体与外窗保温改造满足现行居住建筑节能设计标准要求。

　　①外墙为490mm砖墙的4层及4层以上居住建筑，严寒(A)区可选用外贴厚度不小于120mm模塑膨胀聚苯乙烯塑料板、厚度不小于90mm的硬质聚氨酯泡沫塑料板，或厚度不小于80mm石墨聚苯板;严寒(B)区外墙可选用外贴厚度不小于90mm模塑膨胀聚苯乙烯塑料板或厚度不小于70mm的硬质聚氨酯泡沫塑料板。

　　② 外窗维修或更换后，传热系数应不大于2.0W/(m2.K)，更换的外窗可选用型材厚度不低于65mm的单框三玻塑料窗或铝塑复合窗。改造后的窗户应安装牢固无缺失，窗体完整无变形，开启灵活、关闭严密。窗框与墙体之间应采用高效保温材料和弹性耐候密封胶封堵，不得堵塞外窗泄水孔。

　　2.1.3整修楼道、地面、公共楼梯踏步和扶手，确保楼梯踏步及扶手安全稳固、构件完备、无倾斜、外观整洁;改造维修后墙面、地面抹灰应无起鼓、开裂、脱落现象。

　　2.1.4 修缮雨水管、雨棚、散水等建筑构配件。雨水管的排水方式及散水的雨水收集要和小区环境整治结合起来，做好雨洪管理。通过维修或更换破损雨水管，整修破损雨棚、散水等，使其满足建筑功能要求。

　　2.2配套基础设施改造

　　2.2.1对破损及淤堵管段进行重点检查，对雨水、污水管道以及化粪池进行全面的疏通清淤，更换或重建局部不满足使用要求的管道和检查井、井盖。提倡雨水蓄积再利用。小区内应分别建设雨水和污水管道系统并实现雨污分流，为城市将来全面实施雨污分流做好基础设施建设工作。新建或重建道路时，亦应分别建设雨水和污水管道系统，实现雨污分流。

　　2.2.2供水管网和二次供水设施

　　① 对小区内不能满足功能需要的给水管道应进行更新，更新的管道宜选用PP-R、PE及PAP等材料。

　　②二次供水设施应保证独立设置，并配有建筑围护结构。

　　③二次供水泵房应配备门禁、摄像等安全防范措施;二次供水储水装备应有安全防范措施。

　　④二次供水装置担负消防时，设备配置应满足消防供水相关要求;

　　⑤ 二次供水水质应符合现行国家标准《生活饮用水卫生标准》GB5749规定。

　　⑥ 二次供水可根据现场实际情况，选用适宜的供水加压方式，包括：增加设施和叠压供水、变频调速供水、气压供水等。

　　⑦ 二次供水的给水管道、水箱、泵房等设施的设置应符合《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003(2009版)的要求。

　　2.2.3入户端口以外的通信、有线电视设施设备全部实现由专营单位规范管理，供电、供水、供气设施设备全部实现由专业经营单位“一户一表”管理到户，新配集中供热设施或进行供热改造的由供热单位管理到户。对老化、破损、跑漏的管道及电气线路应予以更换。

　　2.2.4电气系统设施改造

　　①建筑面积小于或等于60m2且为一居室的住户，进户线不应小于6mm2;建筑面积大于60m2的住户，进户线不应小于10mm2。

　　②每套住宅的供电指标：住宅建筑面积在90平方米及以下按4千瓦/户配置;90平方米至120平方米及以下按6千瓦/户配置;120平方米至150平方米及以下按8千瓦/户配置;150平方米以上的按每增加50平方米增加2千瓦/户配置。

　　③单相负荷应均衡分配到三相上，使三相负荷平衡。

　　④需要改造的建筑，改造部分应采用铜芯绝缘导线或电缆。

　　⑤配电系统应采用TN-C-S或TN-S系统，建筑接地系统应满足有关规范的要求。

　　⑥电源进户总配电箱应设置电涌保护器(SPD)。

　　⑦潮湿场所用电、室外照明供电、常用插座等回路及容易接触的回路应设置漏电保护装置。

　　⑧防雷系统的设置建筑参照《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010的有关内容。

　　⑨强弱电系统应合理布置，避免干扰。

　　2.2.5按照“先地下、后地上”的改造原则，整治更新不满足使用要求的供水、供热、供气管道及供电、通信、有线电视等电气线路。架空的管线应尽可能进行埋地;不能埋地的管线应由相应的专业经营单位，进行梳理归整。

　　2.2.6 入户端口以外的专业经营设施设备改造完成后，由各市、县(市、区)政府牵头，有关部门、专业经营单位、物业服务企业参与，与老旧小区其它改造工程同步进行验收。验收合格后，将入户端口以外的专业经营设施设备产权无偿移交给专业经营单位，并由专业经营单位负责今后的维修、养护和更新等工作。

　　2.3小区环境设施改造

　　2.3.1鼓励参照《黑龙江省海绵城市建设技术规程》DB 23/T2220-2018，对小区绿化、道路铺设、排水、蓄水设施等进行规划设计施工。

　　2.3.2对小区道路实施铺设、修复或重建，路面宽度、转弯半径、承载能力和与城市道路接驳等改造内容应满足《建筑设计防火规范》的规定。人行、非机动车通行的硬质地面、广场等宜采用透水地面，小区的透水铺装比例应不低于40%，透水地面设计应满足路基路面强度和稳定性等要求。路面材料应满足抗冻性要求，道路构造设计应具有防冻涨措施。建立、完善小区车行、人行道路系统。小区内应规划出冬季清雪临时堆放场地。

　　2.3.3 鼓励参照《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018对小区绿化景观等进行规划设计施工。

　　①加强古树、大树及名贵树种的保护，原则上要求原地保护，保护好现有长势良好植物，缺损树木需要补植的以乔木、灌木为主，对严重影响居住采光、通风、安全的树木，按照有关技术规范及时组织修剪。

　　②禁止改变小区集中公共绿地功能和用途，保障居民特别是老年及儿童活动的需要。

　　③楼间附属绿地，确因改建需进行调整的，应坚持最小化原则，尽量减少占用现状绿地。

　　④小区道路、广场应采取将雨水引至绿地的措施;周边绿地应采用下凹式做法，绿地内雨水溢流口的标高宜高于绿地标高50mm，大面积绿地宜设置排水盲沟。

　　2.3.4 全面清理占用道路、绿地停车。合理设置机动车、非机动车停车位，有序停放车辆，最大限度满足居民停车需求。统一管理停车，停车标识规范。

　　2.3.5优化小区交通流线，规范行车秩序，畅通小区交通“微循环”。小区内设置车辆行驶标示牌和标线。

　　2.3.6补齐小区楼牌、门牌，增设小区文化宣传栏。小区楼牌、门牌应有小区特点，保证准确清晰，便于查找，小区、楼栋、单元、门牌等标识设置应符合《地名标志》GB17733-2008的规定。宣传栏应设置在小区主要出入口、集中活动场地等处，便于群众浏览。

　　2.3.7完善小区照明系统，补齐路灯、楼道灯。

　　①从小区大门至任一单元入口及公共活动场地均应有路灯照明，所有住宅楼每层均应设置楼道灯。

　　②路灯宜采用太阳能路灯或节能灯具，楼道宜采用声控灯。

　　③太阳能功能灯具应根据地理位置、气候特点、使用场所等实际情况，合理选择电池容量、灯具功率等参数，做到经济实用。

　　④室外照明分支线路应装设剩余电流动作保护装置。

　　⑤道路照明配电系统的接地形式宜采用TN-S系统，金属灯杆及构件、灯具外壳、配电及控制箱屏等的外露可导电部分，应进行接零保护接地，并应符合国家现行相关标准的要求。

　　⑥光源、镇流器、灯具的性能指标应符合国家现行有关能效标准规定的节能要求。

　　⑦配电系统中性线的截面不应小于相线的导线截面，且应满足不平衡电流及谐波电流的要求。

　　2.3.8 全面整治、维修小区围墙。小区围墙应采取防冻胀措施，基础埋深应超过冻深20cm。改造后的围墙应协调顺畅、安全稳固耐久、功能完整、整洁美观。

　　2.3.9整修楼宇外墙、楼宇公共部位内墙与顶棚。小区楼宇外立面整洁，饰面美观，体现小区特色。公共部位内墙与顶棚平整洁净，饰面颜色宜以浅色、亮色为主，侧墙宜做耐污墙裙。

　　2.3.10取消楼栋垃圾道，按标准配建垃圾收集点，设置密封式分类垃圾桶(箱)，做好垃圾分类管理。环卫设施齐全，垃圾收集容器定点设置并完好、整洁。垃圾应日产日清，无垃圾死角。

　　2.3.11清理乱搭乱建，清理楼宇间和楼道内乱堆杂物。应做到小区内无新增违章建筑，既有违章建筑得到依法处理，楼宇间和楼道内无乱堆杂物。

　　2.4 无障碍改造

　　2.4.1无障碍改造设计应满足《无障碍设计规范》GB50763。

　　2.4.2在小区主要通道、公共活动区域、单元入口、楼梯间和电梯间等部位完善无障碍设施，方便残疾人、老年人等人群使用。地面改造应满足《建筑地面工程防滑技术规程》JGJ/T331的相应等级。

　　2.4.3维修楼宇单元入口台阶、坡道，使其结构稳固安全、外观整洁完整、尺度规范舒适、方便居民使用。条件具备的，应建设无障碍坡道。无障碍出入口的轮椅坡道净宽度不应小于1.20m。轮椅坡道的高度超过300mm且坡度大于1：20时，应在两侧设置扶手。轮椅坡道起点、终点和中间休息平台的水平长度不应小于1.50m。轮椅坡道的最大高度和最小水平长度应符合下表2.4.3的规定。

　　表2.4.3轮椅坡道的最大高度和最小水平长度

　　坡度1:201:161:121:101:8

　　最大高度(m)1.200.900.750.600.30

　　最小水平长度(m)24.0014.409.006.002.40

　　2.5监控消防设施改造

　　2.5.1提升小区出入口形象。在不影响小区周边交通、小区消防通道及人员安全通行的前提下，根据小区实际，可在小区主要出入口设置大门，增设小区门卫值班室，安装车辆道闸等出入管理系统，增加居民安全感。

　　2.5.2完善小区监控系统。小区主要出入口、主要路段、节点均应设置监控探头，有条件的小区宜实行无死角监控。监控探头所在位置应视野开阔、无明显障碍物或眩光光源，保证成像清晰，同时应有效保证居民隐私。

　　2.5.3 清理疏通消防通道，确保防火间距、疏散通道、疏散楼梯间和安全出入口的有效疏散宽度符合原设计的功能要求。

　　2.5.4按照居住小区消防规范要求，完善消防配套设施。

　　2.6 便民服务设施改造

　　2.6.1室外合理规划休闲、健身场地，集中配置体育健身设施，满足小区居民室外基本休闲健身需求。通过绿化等隔离设施，避免健身锻炼对附近居民的影响。

　　2.6.2整治室外便民商业摊点，规范商业牌匾。小区内商业摊点应规范经营，商业牌匾应与小区整体环境协调统一。

　　2.6.3根据小区实际情况，可采用新建、改建或扩建的方式提供社区党建活动用房、社区管理服务用房和物业管理用房，满足基本的管理使用需求。

　　2.6.4加装电梯以业主自愿为前提，按照黑龙江省住房和城乡建设厅 黑龙江省国土资源厅 黑龙江省公安厅 黑龙江省质量技术监督局联合印发的《关于开展既有住宅楼加装电梯工作的指导意见》(黑建规范[2018]11号)规定执行。

　　3 组织实施

　　3.1组织摸清存量底数。各市、县住建部门组织街道办事处、供排水、供气、供热、供电、光纤通信等专业经营单位按照城镇老旧小区认定标准、分类标准和时限要求，迅速开展存量调查摸底，认真填报《城镇老旧小区调查摸底情况统计表》(详见附件1)，及时将调查摸底相关信息录入城镇老旧小区改造管理系统，形成本地分年限、分类别的城镇老旧小区存量数据库，做到应统尽统，信息数据完整。

　　3.2编制规划和计划。在调查摸底的基础上，各地住建部门会同发改、财政和街道办事处，测算本地财政承受能力、国家补助标准、居民分摊比例、企业投入情况、信贷支持和老旧小区居民改造意愿，科学编制老旧小区2020年度改造计划和2021至2025年五年改造规划，履行相关程序，及时对外公布，并按要求分别报送给省住建厅、省发改委和省财政厅。

　　3.3确定改造任务。按照自下而上的原则，科学确定改造任务。街道办事处根据住建部门要求，及时组组辖区内存量老旧小区居民提出改造申请，审核居民意愿和项目成熟度，形成初步形成改造计划报当地住建部门。住建部门负责各街道办事处上报的计划进行汇总，形成本地年度老旧住宅小区改造任务，会同同级发改、财政部门盖章确认，报请同级政府同意后，分别报省住建厅、省发改委、省财政厅汇总审核后，经报请省政府同意后，分别上报国家相关部委。

　　3.4做好前期准备工作。街道办事处对已上报改造任务的老旧小区加大改造前各项准备工作，组织动员居民按要求比例筹集自身出资部门资金;按照规定程序确定的乙级以上设计单位，并组织设计单位提前进场进行现场勘查，对排查出既有建筑结构安全存在隐患的，及时组织安全鉴定;结合实地勘察和需求改造的内容，制定改造初步方案，测算改造投资需求，并将改造方案在小区内进行公示，争取居民意见。街道办事处提出召开住建(房产)、发改、财政、自然资源(规划)、城管(市政)和环保部门等部门联席会议，组织对改造方案进行联合审查。街道办事处(建设单位)及时组织设计单位编制老旧住宅小区改造项目施工图设计，及时组织开展项目招投标，并将设计图和招投标手续在小区内容公示。

　　3.5加强计划管理。住建部门应督促街道办事处对纳入年度改造任务计划落实到具体改造项目，并逐项目准备立项手续、改造设计图和招投标手续等，以政府文件形式，及时申报年度老旧小区改造项目计划，并提供相关手续的原件以及复印件等佐证材料。经审核下达的老旧小区改造项目计划，方可享受国家、省补助资金支持政策。

　　3.6加强质量安全监督管理。

　　3.6.1街道办事处组织施工单位进场施工，并落实工程监理到位，办理安全监督、质量监督委托。对水泥、钢材、石料、保温材料、管线等大宗原材料采取招标采购方式选择供应商，并按规定进行入场质量检查和二次复试检测，严把材料质量关;发挥监理作用，监理人员要落实旁站监管要求，特别是对涉及隐蔽工程的改造施工，要做好隐蔽工程施工记录，严把施工质量关;住建部门要加强对老旧小区改造项目质量安全的监督检查力度，加大钢材、水泥、门窗、防水保温材料等重要材料，墙体保温、屋面防水、消防设施安装等重点工程质量检查频次，加大屋面、墙体、管线等重点施工部位安全抽查频次，发现质量安全问题、隐患及时督促整改。

　　3.6.2建立老旧小区改造项目公示制度，由街道办事处组织，在小区显著位置设置公示栏(板)，及时公示改造设计图纸、改造内容、施工单位等内容，接受群众监督。街道办事处组织在老旧小区改造项目居民中选定2名业主作为兼职项目监督员，对改造项目工程质量、安全、进度等进行监督，并将业主姓名、联系电话、身份证复印件及时逐级上报至省住建厅备案。街道办事处要及时了解监督员对项目改造内容、改造进度、施工质量监督情况，及时组织街道监督员提出的监督问题。各地老旧小区改造主管部门要设立老旧小区改造投诉举报电话，向社会公开公布，接受群众投诉举报，建立问题台账，做好政策解答，及时妥善解决群众诉求。

　　3.7竣工验收和移交。老旧住宅小区改造项目竣工后，由街道办事处(建设单位)牵头，组织施工单位、监理单位、设计单位、物业服务企业、兼职监督员和业主代表等单位，对逐项改造内容进行验收，详细查验隐蔽工程施工记录，严把验收关，参与验收各方应签署验收意见。老旧小区改造工程验收合格后，街道办事处(建设单位)应当及时组织向负责该小区的物业服务企业或业主委员会(自行管理的)移交相关材料，物业服务企业或业主委员会(自行管理的)应及时接收，并健全档案，做好后续管理工作。

　　3.8积极开展试点探索工作。各地要积极在城市社区开展“美好生活环境与幸福生活共同缔造”试点活动，彻底抛开就改造论改造思想，创新老旧小区改造工作机制，明确试点工作方向。以深化党建工作为引领，坚持把党支部、党小组建在小区、楼栋上，充分发挥小区党支部组织、宣传、凝聚、服务群众的作用和党员的先锋模范作用及专业技术优势，通过几次党员带头入户、带头拆违、带头参与改造、带头参与管理引导小区居民主动参与，从“看客”变“主角”形成生动的试点经验。充分发挥试点社区主体作用，增强基层组织“最后一公里”的能动性，负责组织动员，加强业主大会、居民自治组织、义务宣传队、志愿者服务队等基层服务组织建设，搭建多主体参与的改造协商议事平台。建立县区政府、社区、业委会联动协商机制和评议会、听证会、协调会等议事制度，积极破解改造中遇到的难题，形成生动的试点经验。加强政府统筹组织，保障改造工作。试点城市要建立多部门参与的试点工作统筹协调机构，健全联席会议、信息专报和考核通报等制度。健全综合协调组、资金筹集组、改造标准组、社会治理组、管线整治组、舆论宣传组、执纪监督组等组织，明确职责任务，形成部门合力。加强宣传保障，开展试点的城市要利用电视、报纸、微信公众号等多种媒体渠道，通过入户动员、组织培训、实地参观等方式广泛宣传“美好生活环境与幸福生活共同缔造”理念，引导居民转变思想观念，培育主人翁意识，把居民和政府的关系从“你和我”变成“我们”，共同参与改造，珍视改造成果，形成爱护小区的自觉性、主动性。哈尔滨市、大庆市作为加装电梯试点城市，应当及时出台试点工作方案，积极推进试点工作。各地应及时总结和宣传试点工作经验，发挥试点引路和带动作用，促进全省老旧小区改造深入推进。

　　3.9加强信息化管理。建立全省城镇老旧小区改造管理系统，实行城镇老旧小区改造全生命周期管理，提高城镇老旧小区存量数据库管理、规划管理、计划管理、建设管理、监督管理、统计管理、验收移交和后续管理等信息化管理水平。各地住建部门、街道办事处要充分利用管理系统，明确专人负责，按时录入和填报相关信息，及时更新信息，确保改造进展等相关信息适时化。

　　4 附 则

　　本《指引》自印发之日起试行。