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县城中村改造指挥部： 你单位《关于要求实施安文镇五指区块整体改造的请示》收悉。经研究，现批复如下： 一、同意《磐安县安文镇五指区块集体土地上房屋拆迁补偿安置实施办法》。 二、请严格按照《磐安县安文镇五指区块集体土地上房屋拆迁补偿安置实施办法》依法依规、公平公正公开地开展五指区块拆迁改造工作，改善居民的居住环境，促进品质山城建设。 特此批复。 磐安县人民政府 2017年9月5日 磐安县安文镇五指区块集体土地上房屋 拆迁补偿安置实施办法 为改善人居环境，消除危旧房安全隐患，提升城市品位，打造品质山城，按照“小区化建设、公寓式安置”的总原则，根据《磐安县城中村改造实施办法（试行）》（磐政〔2016〕116号）文件精神，结合安文镇五指区块实际，制定本办法。 一、拆迁改造范围 改造范围为：安文镇五指区块拆迁红线范围内集体土地上的所有房屋。
二、拆迁改造当事人 （一）拆迁人和被拆迁人。
（二）协议见证单位：磐安县安文镇人民政府。 三、拆迁安置方式 （一）被拆迁人可以选择公寓式房屋安置，也可以选择货币补偿安置。 被拆迁人可以单独选择上述一种方式安置，也可以选择组合方式安置。选择组合方式安置即将被拆迁房屋可安置的公寓式房屋建筑面积进行拆分，分别选择不同方式安置。 被拆迁人选择组合方式安置的，其被拆迁房屋可安置的公寓式房屋建筑面积应当优先用于公寓式房屋安置。 1．公寓式房屋安置：即被拆迁人以被拆迁住宅房屋合法占地面积或建筑面积为基数，按1:4（即1平方米被拆迁房屋占地面积安置4平方米公寓房建筑面积）或1:1（即1平方米被拆迁建筑面积安置1平方米公寓房建筑面积）的比例调换公寓式房屋进行安置。 （1）公寓房安置：在上述规定比例以内的房屋，按1887元/m2缴纳房款，超过规定比例部分且面积在10平方米以内的，按 3910元/m2评估计算并缴纳房款，再超过部分按7820元/m2评估计算缴纳房款。 （2）被拆迁（住宅）房屋安置后，其剩余的占地面积按被拆迁区块基准地价的80%一次性补偿，剩余的建筑面积按被拆迁房屋重置成新价的3倍一次性补偿，不再另行安置。本区块的基准地价为6545元/m2。 2．沿五苑路底层房屋安置：沿五苑路的住户，其被拆迁房屋可安置的公寓房面积，与原被拆迁房屋底层建筑面积相等部分，可在原地或就近地段按1:0.6的比例折抵安置新建沿五苑路的底层房屋。实际安置面积超过折抵面积部分，按安置房屋的评估价缴纳房款。 3．地下车位的配置及价格：安置两套（含）以下的，每户配套安置一个车位，价格为8万元；安置两套（不含）以上的户，允许购买第二个车位，价格为15万元，同时给予5万元的房券补贴（该房券只能用于购买本户第二个以上的车位）；其他车位价格均为15万元/个。 4．货币安置： （1）货币安置即拆迁人对被拆迁人放弃多余可安置公寓房面积权益的货币补偿。 （2）拆迁人委托房地产价格评估机构，根据新安置房屋评估比准价、重置价、土地性质等综合确定被拆迁人安置权益的货币补偿额。即：货币补偿额＝评估比准价—安置房重置价—出让金 本区块安置房评估比准价为7820元/m2，安置房重置价为1887元/m2，出让金按安置房评估比准价的5%计算。 （3）被拆迁人应至少选择一套公寓式房屋安置，其余可以选择货币安置；如被拆迁人在城区有其他合法房产的，允许全部选择货币安置。 （二）村（队）集体所有的房屋拆除，由拆迁人按重置成新价给予评估补偿；并按现有合法面积进行安置。 四、补偿、补助、奖励 （一）补偿 1．被拆迁房屋的补偿 对已办理权证登记的合法建筑按照重置价给予评估补偿。由拆迁人委托有资质的房地产价格评估机构，根据被拆迁房屋的成新、结构、使用状况、建成年份等因素评估确定。 未经登记的建筑由国土、规划、综合行政执法等有关部门依法认定和处理，认定结果应及时公示。 对经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿；对违法建筑、超过批准期限的临时建筑和暂保使用的违法建筑，不作安置依据。 2．住宅房屋的其他补偿 （1）搬家费 被拆迁房屋搬迁补偿，按被拆迁房屋建筑面积5元/m2的标准计算；每户不足1200元的，按1200元计算（分家立户的，按实计算）；选择货币补偿安置的，搬迁费按一次计算；选择公寓式房屋安置的，搬迁费按二次计算。 （2）设备设施移装补偿费 固定电话、宽带、空调、热水器等设施设备移装实行定额补偿，未在下表及附件1中列明的其他设施设备移装补偿费由评估机构评估确定。
根据被拆迁区块的不同，按被拆迁房屋建筑面积和下表规定的标准计算。
选择现房或货币安置的，过渡期按6个月计算；选择期房安置的，过渡期不超过36个月；过渡期从旧房搬迁腾空（被拆迁人将被拆迁房屋腾空交给五指区块拆迁改造指挥部）之月起至新房安置后六个月止。因人力不可抗拒的自然灾害或红线内房屋无法全部拆除等因素，造成被拆迁人的过渡期限延长的，其延长部分的过渡费用按上述标准支付，因其他原因造成被拆迁人的过渡期限延长的，其延长部分的过渡费用按上述标准加倍支付。 （二）补助 根据被拆迁人选择的安置方式不同，分别给予相应的补助： 1．选择货币补偿安置的补助 按放弃公寓式房屋安置面积权益价的10%给予货币补助。 2．选择在被拆迁区块以外产权调换安置的补助 以安置房屋建筑面积按下表规定标准给予补助（单位：元/m2）
注：新审批宅基地应安置的面积不得享受上述补助。 （三）奖励 1．评估奖励：被拆迁人在公告规定时间内，配合房地产评估机构做好被拆迁房屋评估工作的，按被拆迁房屋建筑面积20元/m2的标准给予奖励。 2.签约奖励：被拆迁人在公告规定的时间内，签订房屋拆迁补偿安置协议的，其被拆迁房屋建筑面积按以下标准给予奖励： 第1—20 日，奖励60元/m2； 第21—28日，奖励40元/m2； 第29—30日，奖励20元/m2； 超过规定期限签约的，不予奖励。 3．腾空奖励：被拆迁人在公告规定的时间内腾空被拆迁房屋并交付钥匙，被拆迁房屋结构完整，门、窗齐全，水、电、管线保持原样，结清水电等费用的，其被拆迁房屋建筑面积按以下标准给予奖励： 第1—20 日，奖励60元/m2； 第21—28日，奖励40元/m2； 第29—30日，奖励20元/m2； 超过规定期限腾空的，不予奖励。 4．其他奖励： 在公告规定的签约期限内本区块所有集体土地被拆迁户的签约率、搬迁腾空率达99%，且城市规划区内本村剩余可开发、建设、利用的所有集体土地按要求征收完成的，再给予以下奖励： （1）每户应安置公寓房面积可再提升7.5%（以被拆迁建筑面积为基数安置的户除外）。 （2）在规定比例内安置的房款可优惠30%缴纳。高层公寓房每套赠送3m2（100m2以下户型）、4m2（100m2及以上120m2以下户型）、5m2（120m2及以上户型）公摊建筑面积。赠送建筑面积计入不动产权登记面积，免缴房款。 （3）以被拆迁户数（大户）为基数，按照户均3000元的标准，对村级集体经济组织给予奖励。 五、其他 （一）签订协议时，被拆迁人应将本户所有被拆迁房屋的合法凭证（房屋所有权证、土地使用权证等）交由拆迁人管理，统一由拆迁人报请相关职能部门注销。 （二）土地性质的确定和出让金的缴纳 1．原被拆迁房屋占地为集体土地的，新安置房屋的占地面积以实际分摊的面积确认，按国有划拨性质认定。 2．选择公寓式（多层或高层）房屋安置的户，从安置之月起6个月内，新安置房屋建筑面积允许按安置房屋评估比准价的5%价格补缴土地出让金转为国有出让性质，超过规定时间的，按国土部门规定的标准（安置房屋评估比准价的15%）补缴 ；以市场评估价购买部分房屋建筑面积按国有出让性质确认。 （三）住房限额不足的审批与安置 在规定的签约期限内与拆迁人达成协议，且符合《磐安县农村宅基地管理办法（试行）》及《关于明确撤村建居过渡期满相关政策的批复》（磐政〔2008〕89号）文件规定的人口及立户等标准，按规定程序批足的限额面积，和之前已经相关部门联合审批的面积，均列入本次可安置面积；新审批宅基地限额面积，缴纳 1000元/m2的成本费后，与被拆迁房屋占地面积一同安置。未能达成协议的，另按规定程序报批，并以1:3的比例在石坑里居住小区安置公寓房。 1．在规定的截止时日，实际已出嫁或死亡的家庭人员不得计算建房人口。 2．计算各户限额面积时，本户在城区内其他地块所有的住房面积一并计算在内（国有出让用地除外）。 3．正常限额不足审批的截止时日为2008年12月31日；按现状人口结构审批的截止时日为2017年11月30日。各户（大户）在计算限额面积时，只能选择上述一个截止时日计算人口或限额面积。 4．全家户籍都不在本县的户，仅按现有合法占地面积给予安置，不再享有宅基地限额面积审批。 5．违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口；已领取独生子女证的，可增加一人计算建房人口（独生子女本人已达法定婚龄或已婚的除外）。 6 ．对于二孩户，在规定的截止时日，其中一孩已达法定婚龄的，允许该孩单独立户计算建房人口。 （四）被拆迁房屋建筑面积、占地面积或可安置面积，根据中介机构丈量的结果，经相关职能部门合法性认定或处置后确定。详见附件2《安文城区面积认定和处置原则意见》。 （五）指定道路两侧被拆除的房屋，其合法拥有的占地面积（或建筑面积）在计算公寓房安置面积时，可按下表的提升比例计算。
指定道路两侧被拆迁房屋占地面积按如下原则确定： 1．房屋正立面门朝指定道路开。 2．正门与指定道路之间有直接通道。 3．正立面墙离指定道路边线不超过6米。 4．房屋侧立面沿指定道路的，仅计算与道路相邻一自然单间的占地面积；内无隔墙的可按实际丈量确定（但进深超过11米部分不计算沿路占地面积）。 （六）未能达成拆迁协议或达成协议后未腾空交付的 1．由村经济合作社或社区继续做工作。 2．由村经济合作社或社区召开村民（居民）代表大会并形成决议。 3．由村经济合作社向磐安县人民法院提起诉讼。 4．按法院判决或调解结果执行。 （七）强制搬迁腾空的 1．视为本户放弃与其他村民同时安置的权利；待其他户安置后再在指定位置给予安置。 2．本次改造时不得享受宅基地限额新审批和安置。 3．不得享受搬迁腾空、安置面积、房款等奖励，临时安置费从强制搬迁之月起计算。 （八）高层（小高层）公寓房的楼层差价按有关规定结合实际确定，具体在新房建设完毕后出台的安置细则中明确。 （九）每户应安置的公寓式房屋的套数、户型、总面积（含商业用房面积）、楼层、地下机动车停车位的个数及价格等在安置前由拆迁人会同磐安县五指区块拆迁改造指挥部及相关部门共同确定，以抽签方式落实。具体抽签安置办法另行制订。 （十）改造红线范围内的被拆迁房屋拆除后，区块的开发和建设由磐安县五指区块拆迁改造指挥部和相关职能部门负责。 （十一）被拆迁户在安置前，按规定比例以内部分安置房的房款必须足额交清，方可参与抽签安置；安置后，剩余房款及物业管理费、能耗费（高层电梯、供水、消防等）、维修基金等都应由各户自行按规定交纳结算完毕，方可给予登记、确权、发证。 （十二）评估机构的确定和评估结果的认定 1．评估机构的选定 （1）磐安县城中村改造指挥部应提供三家具有法定资质的评估机构资料； （2）村拆迁改造领导小组按要求选定一家单位，报磐安县城中村改造指挥部备案。无法选定的，由五指区块拆迁改造指挥部召集相关职能部门代表及公证处，采取现场抽签方式选定并公示。 2．评估结果的认定 （1）评估机构在规定时间内派专人到现场逐户勘察、登记。 （2）在规定时间内出具初步评估结果，并送达各户。 （3）评估机构在规定时间、指定场所进行现场答疑并复核。 （4）出具正式评估报告。 （十三）本办法经五指村经济合作社社员代表讨论通过、安文镇人民政府审核、报县政府批准后实施，由五指村拆迁改造领导小组负责解释。 附件1 其他设施补偿标准
附件2 安文镇五指区块面积认定和处置原则意见 一、直接给予认定的面积 1．被拆迁房屋确权后，未进行改、扩、新建的，按合法凭证直接给予认定，且面积按实际丈量面积或产权证面积取多者计算。合法凭证包括：（1）不动产权证书；（2）土地使用权证；（3）房屋所有权证；（4）农村私人建房审批表；（5）建房通知书；（6）建设用地规划许可证；（7）罚没凭证；（8）其他合法凭证或职能部门的证明文书。 有合法凭证的房屋，未作改、扩、新建的，若权证登记占地面积与实际丈量面积不符的，以面积多者为准（权证登记面积存在明显差错的除外）。 2．1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前建造的房屋，未经产权登记的，其占地面积按实际丈量为准。 3．符合前二项条件但未经批准拆除重建的房屋，如未重新确权的，按拆除前的占地面积认定。 二、不予认定的几种情形 1．未经批准临时搭建的建筑物或构筑物； 2．合法的庭院不计入安置面积，但给予一定的货币补偿； 3．已批准移建而未拆除的房屋或拆除后未经批准在原址上重建的房屋。 4．其他不能计入安置面积的建筑物。 三、违法建筑的面积认定或处置办法 1．住房限额面积以内的，按规定程序给予批足限额，其占地面积按批准后面积给予认定。超过原审批面积部分按120元/m2缴纳罚款，超过被拆迁占地面积部分，按1000元/m2缴纳土地审批费用。 2．超限额部分占地面积的一律不予认定，不作为安置依据。以被拆迁建筑面积为基数安置的户，其公寓房安置面积应按本户现状容积率计算扣除超限额部分占地上的建筑面积。 3．被拆迁房屋建筑按规定予以评估补偿。 四、其他 1．生产队出卖的房屋，按出卖时的建筑占地面积认定给买受人。 2．管业人与产权人不一致的，允许管业人凭有效的买卖协议与拆迁人签订拆迁补偿协议并按规定程序办理过户手续，交纳相关费用。 3．其他未列入的情形由村拆迁改造领导小组根据实际经集体审定同意后给予认定或处置。 五、用地性质的认定 有审批文件或产权证的，按批准文件或权证记载的用途、性质认定。1982年2月13日前建造的房屋按农村住宅用地认定。 附件：138号（关于磐安县安文镇五指区块集体土地上房屋拆迁补偿安置实施办法的批复）.doc |
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