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象州县自然资源局关于处理国有建设用地不动产登记历史遗留问题政策解读 由于历史原因，我县有相当数量的群众因建、购房手续不完善，致使无法办理不动产登记。为妥善解决当前我县国有建设用地上不动产登记难的相关问题,进一步维护群众合法权益,化解社会矛盾, 根据《自治区自然资源厅、自治区住房和城乡建设厅、广西税务局关于印发广西优化营商环境不动产登记指标百日攻坚实施方案的通知》（桂自然资发〔2019〕7号）文件要求，参考广东省、河南省等地处理建设用地上不动产登记难的文件案例，并结合我县实际情况对不动产登记难的历史遗留问题进行调查摸底，收集历史数据，召开局相关部门联审会议共同研究，拟定了《象州县国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理意见》，征求了发改、住建、财政、司法、应急、人民银行及各乡镇政府的意见，目前收到部门修改意见2条，群众口头意见2条，现就《处理意见》逐条解释。 一、处理原则 （一）尊重历史,便民利民 国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作应坚持尊重历史、便民利民, 本着以人为本，为群众办实事、办好事的指导思想，从维护群众合法权益的角度出发,积极寻求妥善的处理方法以审查、认定和确权，不宜以现行法律法规要求过去的行为，切实把人民群众的利益放在首位,努力化解社会矛盾,有效推进社会和谐。 （二）划清责任, 分类处理。实行 “证缴分离”化解历史遗留问题 处理历史遗留问题，按照“划分权责、证缴分离”的原则，分清政策法规不健全、职能部门管理不到位、建房人违规操作等造成历史遗留问题的不同原因，公正客观地进行分析研究和处理，做到责任明确、处理恰当，既认可历史原因核发的证件，又要追缴权利人的历史欠缴的费用。 二、历史遗留问题的类型及处理意见 经调查梳理我县不动产登记难的历史遗留问题，呈现历史原因和落实土地管理法律法规而导致办证难的问题呈现多样化、复杂化，鉴定处理难度大。结合实际情况，出现的各类历史遗留问题按下列情形进行处理： （一）房地产市场遗留问题 4点 1.房屋主体工程实际建成，开发建设单位拒不配合完善规划验收、工程竣工验收等多种原因导致购房户多年未能办理不动产权证的，按照“权责分离”处理原则，由业主委托工程质量检测机构出具检测报告，费用由业主分摊，检测报告成果经住建部门备案后，按建筑现状出具工程规划意见，不动产登记机构依经住建部门对检测报告的备案手续和规划意见给予受理不动产登记。业主通过法院诉讼程序向开发建设单位申诉索回相关费用。 开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地的, 合理区分开发建设单位和购房（地）业主各应付责任，在保留追缴权、处理权和对不动产限制权的同时,不影响全款、按揭购房（地）者对房屋不动产登记手续的办理。（类似光明富苑） 法律法规政策依据：《广西实施<城乡规划法>办法》、《施工许可证管理办法》、《广西建设工程质量检测管理规定》。 2.房地产开发项目利用纯土地进行抵押贷款，开发商未还款，宗地被查封前，地上房屋已经转移给第三人或已经预售给第三人并办理备案、转移预告登记、抵押权预告登记的，此类查封状态由房屋权利人或购房人先向查封机关提出执行异议，由县政府协调查封机关解除该房屋所占范围内土地使用权的查封后，不动产登记机构受理申请。（针对公务员小区东面已建一栋） 法律法规政策依据：《不动产登记暂行条例实施细则》第三节预告登记和《物权法》第二十条规定。 3.个人利用房屋（含预购商品房）抵押贷款后死亡，造成办理不动产继承登记难的历史问题。对此类特殊问题各银行机构应当及时处理，在抵押物（权）不变的情况下，只要所有继承权利人同意继续用抵押物进行抵押登记的，银行机构应当出具证明允许权利人办理不动产继承登记的同时进行抵押登记。 法律法规政策依据：《不动产登记操作规范》（试行）1.8.6“继承、受遗赠的不动产登记”，《继承法》司法解释。 4.地下车库办理不动产登记难问题。鼓励地下空间开发，只要土地、建设、验收的手续完善，不属人防工程和公益事业设施的，完成测绘报告（车位楼盘表）报房管所备案后，到不动产登记部门登记。不得以地下车位的建筑面积未计入容积率、未交土地出让价款和以车位没有墙体围合封闭的空间为由而不予受理测绘备案和不动产登记。 法律法规政策依据：《城市地下空间开发利用管理规定》，《容积率管理办法》、《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018用地与建筑--“注：居住区用地容积率是生活圈内，住宅建筑及其配套设施地上建筑面积之和与居住区用地总面积的比值”。（二）其他公建项目存在问题 有2点 1.企事业单位国有土地上建设的工业厂房、配套住宅、办公用房等历史原因未办理规划、施工等审批手续或手续不全，但又不严重影响规划实施的建筑物构筑物。经核实土地、房屋无争议的，由企事业单位委托工程质量检测机构出具检测报告，检测报告成果经住建部门备案后，按建筑现状出具工程规划意见，不动产登记机构依经住建部门对检测报告的备案手续和规划意见受理不动产登记。（象州县厂矿企业存在不少，石龙纸厂、罗秀糖厂） 法律法规政策依据：《广西实施<城乡规划法>办法》、《施工许可证管理办法》、《广西建设工程质量检测管理规定》。 2.企业的工业用地及其土地上建筑涉及分割办理不动产登记的，由住建部门依企业与县政府及相关部门签定的投资协议，提出规划、房地产管理的分割许可意见，不动产登记机构依经住建部门的意见受理不动产登记。（温州工业园） （三）个人自建房遗留问题 6点 1.自建房土地使用证权利人为一人或多人，规划建设手续合法，建设联排或分散建设有多栋使用功能独立的建筑，申请按每栋独立的建筑分宗分栋办理不动产登记的，由住建规划部门实地核实，在各栋建筑功能齐全，满足独立使用又互不干扰，不存在消防疏散、交通出入等问题的，出具整宗地分宗分栋办理不动产登记的规划意见及土地分宗的规划平面图，不动产登记机构予以受理。（东岗大道一带较多） 法律法规政策依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《物权法》和不动产登记相关法规等 2.自建房土地使用证权利人为一人或多人，规划建设手续合法，申请分层、分套、分间分别登记到一个权利人或每个独立权利人的，结合我县实际情况和政府行为授予开发的历史原因，对此类不动产登记的受理，仅限于对象州县城的象东新城开发区范围购买土地进行建房的权利人，其他地段区域存在类似情况的均不予分层、分套、分间进行办理。具体给予办理的仅限于下列情形：（其他不许办理原因：按个人宅基地办理，同等于集体土地的宅基地，只是土地权属性质不一样。均按独立的一个不动产单元办理） （1）属多人共同购地集资建设，当时共同购地建房目的是解决住房困难的，满足独立使用又互不干扰，不存在消防疏散、交通出入等问题的，由规划、房管部门出具分套、分间的办理意见和楼盘表，给予受理不动产登记。父母、子女之间出资不属此类型。（据不动产登记操作规范，该情况的分割、合并适用走转移登记流程。） （2）属一人购买原开发多宗土地，合并为一本证件进行建设的，需按套、间进行申请不动产登记，在满足独立使用又互不干扰，不存在消防疏散、交通出入等问题的，应当具备房地产开发资质方可分割，未报建报监的应当委托建设工程质量检测机构出具检测报告，检测报告经住建部门备案后，由规划部门出具规划意见、房管部门备案楼盘表，给予受理不动产登记。 法律法规政策依据： （1.具备房地产开发资质可分割，2.政府同意可分割，如集资房、房改房。据不动产登记操作规范，该情况的分割、合并适用走转移登记流程。） 3.自建房未曾改扩建，已合法办理土地使用证和房屋产权证，原手工测绘计算的土地面积和现使用仪器实际测绘的土地面积存在小于2.0M2误差的，对超出仅小于2.0M2的权利人不予处罚，属出让土地的不用补缴土地出让金；属划拨用地的按划拨地登记，今后划拨转出让时再按实际面积补缴土地出让金。对超批准土地面积建设大于2.0M2的,由住建部门按规划许可情况先行处理，规划主管部门对违法建筑给予处罚和补办建房手续的，自然资源部门不再进行土地违法处理，只需对超批准的土地面积进行补缴出让金即可受理不动产登记申请。 法律法规政策依据：无。从便民利民、提高办事效率考虑，不形成等部门处罚。 4.个人自建房的在建工程发生买卖或法院拍卖，因未进行规划验收或工程竣工验收，购买在建工程的权利人申请土地和房产一体过户的，由规划部门现场核实，在建主体工程未违反规划许可规定内容的，应当出具在建工程的规划建设意见，不动产登记机构予以受理登记并记载在登记簿。今后购买人如未按规划许可完善规划建设的，登记机构应当限制该不动产的其他登记权利，直至符合规划要求。 法律法规政策依据：《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范》、《广西实施<城乡规划法>办法》。 5.个人购买国有土地，持有购地发票，建房入住多年，未办理规划、土地等审批手续或手续不全，导致办理不动产登记难问题。主要是上世纪乡（镇）政府自行向群众出售宅基地，默许群众先建房后办土地和建设手续。对此类情况申请不动产登记的，由乡（镇）政府职能部门核实土地使用和建设规划情况，出具规划核实意见（证明），不动产登记机构依乡（镇）政府的意见（证明）按划拨受理不动产首次登记。（中平有，运江较多） 法律法规政策依据：《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范》。 上世纪由乡（镇）政府无偿提供土地，鼓励群众到集镇街区建房，默许群众先建房后办土地和建设手续的，对此类情况申请不动产登记，由个人提交土地权属的历史来源书面报告，交社区核实报乡（镇）政府出具证明文件，按划拨土地办理，并补缴建房所需相关税费。（运江较多） 法律法规政策依据：《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范》 6.法院小区大部分建房人均超容积率（超层）、超土地面积完成房屋建设，小部分未建房人被动形成被动违规建设。为考虑小区的统一性和不形成新的历史遗留问题，对此小部分未建房人统一按已建房屋的尺寸和层数建设的，可先行申请变更土地面积和规划建筑面积，补缴土地出让金和建设规费，不再先建设后处罚和补缴相关费用。 （五）个人自建房的土地权属类型遗留问题 经调查，80年代末至2006年之间，由县政府直管的乡镇政府、县地产公司、县城东开发办、县工业园开发公司、县房地产开发公司征地开发以及县直部门自行分割出售单位国有土地的情况较多，同时存在个人自征自建住房的情况，上述开发的土地销售给个人建房前的权属性质类型有出让或划拨，自征自建前为集体土地，在给购地户出具销售相关票据时，所开具的收款凭证有事业单位票据、国有土地有偿使用收入专用收据、普通收款收据等收据，标注收款项目名称有购地款、建房款、地价费、出让金、复垦费、造地费等，取得土地使用证书登记的权属性质类型有出让、划拨和集体，且同一开发地段不同的权属性质类型；自征自建取得土地使用证书登记的权属性质类型也分别有出让、划拨和集体。上述土地在办理不动产权证书、抵押或换证时进行查阅土地档案，存在地籍档案遗失、缺失严重、权属性质类型认定不准确等历史遗留问题。根据土地所在区域地段和实际情况，个人建房的土地历史遗留问题按下列情形进行处理： （以下的土地出让金收取与《关于国有划拨土地使用权转为出让土地使用权遗留问题的批复》（象政函【2005】311号）不一致，主要是现在收取的金额远远大于2005年的规定，2005年前缴纳的费用无法确定的是否已足额交完，我局认定意见不统一） 1.国有土地开发购买取得的： 在原属于国有建设土地上整体取得或者分割取得国有出让性质的土地使用证书，在办理不动产登记时按国有出让进行登记的；已取得国有划拨性质的土地使用证书，能提供土地出让金票据凭证的，在办理不动产登记时直接更正为国有出让性质的不动产证书；已取得国有划拨性质的土地使用证书，但无法提供土地出让金票据凭证，按国有划拨土地认定。 2.个人自征集体土地取得的： 土地使用证的权属性质类型为出让，而历史档案记载登记为划拨、集体或无纸质档案的，核查房产、土地地籍档案及单位财务档案也均无缴纳相关缴费票据凭证的，使用权人也无法提供已缴纳土地出让金等相关票据凭证的，认可土地使用证取得的权属性质，需根据《土地管理法》的规定按现行标定地价补缴土地出让价款。拒不补缴的，不动产登记机关在登记系统限制该宗土地及房产的抵押、转移、变更等所有权利。 已缴纳土地出让金票据等相关凭证不限于国有土地有偿使用收入专用收据，也不限于土地部门收取的发票，只要按当时的合理价格缴纳属于出让金性质的费用给售地部门或办证机关单位，即给予认可。 3、属划拨用地需办理转移登记的，除继承、直系亲属之间的赠与可以延续按划拨进行登记以外，其他转移登记均应先按规定补缴土地出让金及相关税费,转为出让用地后，再申请办理不动产转移登记手续。（依据房地产管理法地40条规定：划拨用地转让房地产需经县人民政府同意，土地管理法及不动产登记登记操作规范均有此规定。） 关联文件： |
