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为做好我市城镇标定地价制定及集体建设用地、农用地基准地价制定工作，根据自然资源部办公厅《关于部署开展2020年自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）和《山东省自然资源厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2020〕66号）文件要求。结合我市实际，制定本方案。 一、 工作任务 （一）建设莱阳市城镇标定地价体系。 在现有公示地价体系基础上，参考《标定地价规程》（TD/T1052-2017）、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）等标准和文件的要求，完成莱阳市城镇标定地价评估工作，建立莱阳市城镇标定地价体系。 （二）建设莱阳市集体建设用地基准地价体系。 在现有公示地价体系基础上，参考《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）、《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（征求意见稿）》、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）》等标准和文件的要求，完成莱阳市辖区内集体建设用地土地定级与基准地价评估工作，建立莱阳市集体建设用地基准地价体系。 （三）建设莱阳市集体农用地基准地价体系。 以莱阳市第三次土地调查成果为基础，参考《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）要求,完成莱阳市辖区内集体农用地定级工作，参考《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）要求完成莱阳市辖区内集体农用地基准地价评估工作，建立莱阳市集体农用地基准地价体系。 二、 工作内容 （一）莱阳市城镇标定地价体系的建设。 1.前期准备阶段。 开展摸底调查，明确标准宗地的位置。 2.外业调查阶段。 （1）按既定的土地价格基础调查具体要求，调查收集项目所需要的资料，如历年城市土地定级技术成果、历年土地使用权出让、转让房屋买卖、租赁及供水、排水、供电、供气（煤气）现状和规划资料、基础设施用地建筑限制要求等资料。 （2）编制调查工作底图，为开展资料调查工作做准备。以市县地籍图（或者土地利用现状图）、城市交通图为主要底图，编制外业调查及内业调查的工作底图，要求每个调查的样点必须标到地图上，以便录入数据库。 （3）外业实地勘察、调查。按要求实施外业实地勘察、调查，取得市场调查的笫一手资料。对调查收集回来的资料，分期、分批处理，对先到位的资料，及时进行归类汇总和检查验收, 剔除异常数据，对需要用的数据信息要录入计算机，建立相应的数据表；对于样点地价信息，分类构建空间数据地图和矢量图层并上图标识调查样点位置、录入各样点属性数据信息，并控制好样点分布的均匀性和全面性，以备随时进行资料补充调查。 3.内业处理。 （1）布设标准宗地。 （2）对标准宗地进行评估。 （3）编制标定地价修正系数表。 4.成果整理阶段。 （1）绘制标准宗地与标定区域布设图。 （2）撰写标定地价体系评估报告和标定地价体系建设报告。 （3）编制标准宗地基本信息公示表、标定地价修正体系表。 （4）形成标定地价数据库。 5.意见征询阶段。 （1）召开我市相关部门(专家)的意见征询会议，对标定地价的成果进行意见征询。 （2）根据会议意见、建议修改完善成果。 6.验收阶段。 （1）根据《标定地价规程》（TD/T1052-2017）的规定，报上级审查验收。 （2）将经批准的标定地价通过网络等媒体向社会公示。 （二）莱阳市集体建设用地基准地价体系的建设。 1.基础资料调查采集。 （1）相关政策资料：涉及城乡统筹、集体土地规划利用、土地征收、移民安置及“三农”领域具体的法律法规、政策文件、试点方案、实施办法以及落实情况。 （2）社会经济发展资料：社会经济指标、工程造价信息、土地利用规划、乡镇村规划、国土空间规划、产业发展规划等资料。 （3）村集体资料：具体到村（组）等基层单位的地籍、土地利用、规划、人口及社会经济发展等统计资料。 （4）地价影响因素资料：对集体土地质量存在明显辐射影响的城镇中心及其他商服设施、基础公共服务设施等资料。 （5）交易样点资料：包括有政策法律支持的公开交易样点和无政策法律支持的隐形交易样点信息。 （6）其他资料：其他与集体建设用地质量影响因素和土地流转相关的各类基础信息。 2.资料整理与分析。 结合内业查档、外业调查等多种形式，对获取并进行分类、整理、查验。分析影响地价的因素，检验基准地价体系应用中涉及的土地还原率、税费、开发费用、利息率、利润率等重要参数，并测算样点地价。 3.集体建设用地土地定级。 参照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18508-2014）及《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（征求意见稿）》的要求，结合现场调查、资料收集、行业调查情况和实际工作应用需要，采用综合定级或分类定级的方式，综合分析影响地价的各项因素，采用多因素综合评价法量化各项指标，测算出各定级单元作用分值，采用总分数轴确定法、总分频率曲线法或总分剖面图法初步划分土地级别边界，通过实地校核验证后，确定土地级别范围。 4.集体建设用地基准地价测算。 在集体建设用地定级和划分均质区域的基础上，确定基准地价内涵，采用市场交易资料、土地收益资料测算各级别土地基准地价。 5.集体建设用地基准地价修正体系编制。 根据相关规程要求，结合集体建设用地定级与基准地价工作成果，在分析影响因素、基准地价及集体建设用地地价三者间关系的基础上，建立基准地价、地价及其影响因素之间的关系，编制出基准地价在不同因素条件下的修正系数体系。 6.集体建设用地成果编制。根据项目需求，结合集体建设用地定级与基准地价工作成果，绘制莱阳市集体建设用地定级与基准地价成果图、样点分布图等图件成果，编制项目工作报告与技术报告，建立成果数据库，汇编基础资料表等。 （三）莱阳市集体农用地基准地价体系的建设。 1.基础资料调查采集。 （1）农用地自然属性资料：气候、水文、土壤、地形地貌等。 （2）农用地利用资料：农用地种植农作物面积、单产、总产值等统计资料、样点土地利用条件、农业生产实测资料、农用地经营规模、经营效益、利用集约度、利用现状、利用方式和农业技术实验资料等。 （3）农用地社会经济资料：灌溉条件（水源保证率、灌溉保证率）、排水条件、人均耕地、单位面积资金投入、单位面积纯收益、农民人均收入、林网化程度、田间供电、农村道路网分布、道路级别标准、距区域经济中心距离、耕作距离、耕作装备、田块大小、田块形状和田块分散程度等。 （4）农用地区位资料：中心城市影响度、农贸市场影响度、道路通达度和对外交通便利度等。 （5）图件资料：土地利用现状图、土壤图、地形图、土地利用规划图及其他相关图件。 （6）农用地分等资料：已完成农用地分等工作的，收集农用地分等基础资料汇编、中间成果和最终成果资料。 （7）农用地交易样点资料：农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料、农用地收益资料、农用地历史价格资料。 （8）其他资料：农业区划资料、土壤普查资料、土地利用现状调查、土地利用规划、土地利用变更资料、农业统计资料、当地市场价格资料、农用地承租价格资料、征地统一年产值标准和征地区片综合价格资料等。 2.资料整理与分析。 结合内业查档、外业调查等多种形式，对获取并进行分类、整理、查验。分析影响地价的因素，检验基准地价体系应用中涉及的土地还原率、税费、开发费用、利息率、利润率等重要参数，并测算样点地价。 3.集体农用地土地定级。 根据《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）、《农用地质量分等规程》（GB/T28407-2012）的要求，结合对莱阳市农用地实际利用状况和资料收集情况，采用修正法、因素法或样地法，计算农用地单元定级指数；根据单元定级指数，采用等间距法、数轴法或总分频率曲线法初步划分级别界限，并随机抽取不超过总数5%的定级单元进行野外实地校验。 4.集体农用地基准地价测算。 在农用地定级和划分均质区域的基础上，选定基准地块，评估基准地价价格，确定基准地价平均价格水平，计算均质区域基准地价，确定农用地基准地价。 5.集体农用地基准地价修正体系编制。 根据相关规程要求，结合农用地定级与基准地价工作成果，在分析影响因素、基准地价及农用地地价三者间关系的基础上，建立基准地价、地价及其影响因素之间的关系，编制出基准地价在不同因素条件下的修正系数体系。 6.集体农用地成果编制。 根据项目需求，结合农用地定级与基准地价工作成果，绘制莱阳市农用地定级与基准地价成果图、样点分布图等图件成果，编制项目工作报告与技术报告，建立成果数据库，汇编基础资料表等。 三、 工作时间安排 莱阳市城镇标定地价制定工作须在2020年10月31日前完成；集体建设用地和农用地基准地价制定工作须在2020年12月31日前完成。 四、 加强组织领导 本次城镇标定地价及集体建设用地、农用地基准地价体系建设工作在市政府的统一领导下进行， 结合我市实际， 成立专项工作领导小组， 负责我市标定地价体系建设工作的组织和协调。
附件1：莱阳市城镇标定地价制定及集体建设用地、农用地基准地价制定工作小组成员名单。 请点击查看： |
领导小组成员名单.xls
