|
1、地块位置及现状情况 （1）地块位置：调整地块位于西华县中心城区东部片区，规划范围控制在贾鲁河西路南侧、东三路西侧、商业路北侧；属于《西华县中心城区东部片区控制性详细规划》的一部分，街坊编号：C-1，地块编码：C-1-01、C-1-02、C-1-04。 （2）现状情况：地块内部现状北侧为三层综合服务楼，尚未建成投入使用，东侧为林地，中部和南部为空闲地。地块北侧紧邻西华县产业集聚区公租房和贾鲁河国家湿地公园，配套成熟，环境优美。场地空旷且较为平坦，是较为理想的建设用地。
（3）原规划情况：原《控规》规划：C-1-01地块为二类居住用地（R2），用地面积5.79ha，容积率不大于2.5，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%，停车位配建1个/户，建筑限高60米；C-1-02地块为防护绿地（G2），用地面积0.47ha，绿地率不小于90%；C-1-03地块为商务设施用地（B2），用地面积5.91ha，容积率不大于4.0，建筑密度不大于40%，绿地率不小于25%，停车位配建0.8个/100m，建筑限高80米；C-1-04地块为社会停车场用地（S42），用地面积0.49ha。 2、控规调整的必要性 本次调整地块位于西华县中心城区东部片区，中华路东侧，贾鲁河西路南侧，交通、区位条件优越。本地块在东部片区规划中为商贸片区，考虑到地块现状内已有三层综合服务楼已经建设完毕，且周边规划的有商业和商务设施用地，将西华县中华路与贾鲁河西路交叉口东南角地块的用地性质和开发强度适度调整，适度增加商业设施用地的比重，不仅有利于商业的集聚，便于形成东部片区的商业服务中心，而且能优化片区用地空间布局，有力的提升片区的吸引力和发展潜力。 因此本项目的调整不仅是片区发展的实际需求，也是对整合县城商业资源，打造中心城区东部商贸片区的需要。 运用城市设计的要素，优化城市空间，提高利用效率，塑造城市自身特色，避免千城一面，已逐渐成为人们的共识和追求。在城市的主要轴线、关键节点以及具有标志意义的地方，做好城市设计往往对城市的特色塑造起到事半功倍的作用。项目地块位于城市主要轴线中华路南北主要发展轴沿线及片区中心节点位置，营造富有魅力的空间环境，应在城市自身特色的塑造上具有强烈的标志意义，对城市形象的提升定会作出较大的贡献。 对《西华县中心城区东部片区控制性详细规划》进行调整研究，在现状调研的基础上，通过对容量、指标、公共服务等多方面综合分析，形成本次控制性详细规划调整报告，对西华县中心城区东部片区控制性详细规划C-1-01地块的指标进行调整。 3、规划调整内容 本次调整具体涉及到1个地块为C-1-01，调整后的用地代码变为C-1-01、C-1-05。原C-1-01居住用地北侧部分用地性质保持不变，各项控制指标不变，用地代码为C-1-01；原C-1-01居住用地南侧部分用地性质调整为商业用地，用地代码为C-1-05。确定调整地块用地性质：二类居住用地（R2），容积率不大于2.5，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%，建筑限高60米；机动车停车位按照1个/户进行布置；商业设施用地（B1），容积率不大于1.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于25%，建筑限高80米；机动车停车位按照0.8个/100m2建筑面积进行布置。 4、可行性分析 （1）通过对地块的分析，西华县中心城区东部片区C-1地块，地块范围内无村庄居民，地势平坦，交通便利。 （2）地块建设条件良好，本地块调整后能够进一步优化该片区的用地布局。因此调整地块的选址比较合理。 5、规划调整影响分析 本次修改没有涉及城市主次干道，不影响其通行能力。 本次地块控规调整新增东西两个出入口，考虑到地块西侧紧邻长平路与中华路道路交叉口，为避免对现状交通通行流向影响，地块西侧出入口应尽可能偏向北侧边界或南侧边界，尽可能远的避开道路交叉口，力求将不利影响降到最低。 地块建筑密度和容积率的调整在相关规范的要求范围内，不会对区域交通造成不良影响。 在下一阶段的修建性详细规划中，应根据相关规范标准配建停车位。 本项目位于西华县中心城区东部片区，在片区规划中属于商贸片区。商业建筑的整体风貌、色彩、体量等方面应符合该片区的整体色调及风格。 6、调整前后对比 （1）本次调整不涉及绿地修改，调整后防护绿地整体规模不变。 （2）调整后，降低规划区的开发强度，调整后对城市居民生活环境的影响较为有利。 （3）西华县中心城区东部片区C-1地块周边规划有二类居住用地、商业用地、公园绿地，建筑退让要求应符合规范的要求。 （4）调整前后用地对比： （5）调整前后用地控制指标对比如下：
附件： |
