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各镇、街，各管委会，区直各办、局，各有关单位： 《集美区加快推进村（居）集体预留发展用地项目建设管理实施意见》已经区政府研究通过，现印发给你们，请认真组织实施。 厦门市集美区人民政府办公室 2018年11月14日 （此件主动公开） 集美区加快推进村（居）集体 预留发展用地项目建设管理实施意见 为加快推进我区村（居）集体预留发展用地（以下简称发展用地）开发建设，规范项目建设与管理，根据上级相关文件精神，结合我区实际，制定本实施意见。 一、总体要求 坚持党的领导，坚持以人民为中心的发展思想，认真贯彻落实市委、市政府决策部署，按照“村（居）主导开发、国企参与、镇街把关推进、部门指导监督、政府统筹监管”的原则，尊重村（居）民集体意愿，鼓励村（居）与市（区）属国有独资企业合作开发建设。强化监管责任，确保过程可控，依法依规、积极稳妥、集约高效开发利用发展用地，已落实选址的发展用地项目成熟一个开发建设一个，打造富民利民工程，有效解决被征地农民生活出路问题，引领广大村（居）民共享发展成果，促进村（居）民持续增收，保障村（居）民长远利益，不断提升村（居）群众的获得感和幸福感。 二、加强组织领导 在区委、区政府统一领导下，由区村（居）集体发展项目工作领导小组对我区发展用地项目的规划、建设、招商、经营管理等工作进行统筹协调，各镇街、区有关职能部门和国企根据职责分工，加强协作配合，加强指导监管，共同推进项目建设。 三、规范项目实施 村（居）可根据本村（居）民的经济情况，选择独立开发经营或与市（区）属国有独资企业合作开发经营发展用地项目，鼓励村（居）与市（区）属国有独资企业合作开发经营。 （一）村（居）独立开发经营 村（居）可以村（居）委会作为发展用地的受让主体，也可依法设立代表村（居）集体经济组织的具有独立法人资格的项目公司，作为发展用地的受让主体，并作为项目开发、经营主体，财务独立核算。村（居）独立开发经营时，村（居）党组织书记应为公司法定代表人，按照《公司法》规定办理登记，并遵照《公司法》规定的程序进行开发经营。发展用地项目产权办理至受让主体名下，土地房屋权属登记时，在权属来源栏注明“农村集体发展用地”；以村（居）委会作为发展用地受让主体的，还应注明“仅限于可享受发展用地指标的集体经济组织成员”。 １.股民人数确定。村（居）内部可享受发展用地指标的股民数以各村（居）人口认定表确定的人数为准，股民花名册应及时报镇街备案。可享受发展用地指标的村（居）民应平均持股，严禁个别人多占股份；村（居）民个人禁止转让股份，所在镇街和村（居）要加强监督检查。股民按所占股份享有投资者权益、享受盈利分红，并承担相应的风险。 ２.公司机构产生。对以项目公司作为发展用地受让主体的，应在村（居）党组织的领导下，依照有关法律法规设立公司，适时召开村（居）股民代表大会推荐并依公司法的规定产生公司组织机构，报镇街备案。 ３.开发经营机制。由村（居）委会或项目公司自行筹措土地储备成本费和项目建设资金，自主开发建设，也可委托区属国企代建。村（居）独立开发经营发展用地项目建设期间，由村（居）委托有资质的第三方进行控价审核，施工标招标事宜根据国家有关法律法规执行。区属国企负责项目工程建设代建管理工作的，应协助村（居）委会或项目公司办理项目的农转用、使用储备用地资金结算、项目开发基建等前期手续以及设计、监理、施工等工程招标工作，配合开展招商工作。项目建成后由村（居）委会或项目公司通过自营、招商租赁等方式进行日常运营管理。项目进入运营期后，以项目运营收益为基数，向可享受发展用地指标并实际出资入股的股民进行分红。 ４.重大事项决定。发展用地项目涉及的重大事项（包括但不限于招商方案、筹资方案、抵押方案、分红方案等），应根据村（居）委会组织法规定的程序或项目公司章程的相关规定办理，并报镇街备案。其中，抵押方案须经由镇街审核后报区政府批准。村（居）委会和镇街、区有关职能部门以及代建国企要根据各自职责加强日常监管，对发现变相建设和销售“小产权房”等违法违规行为的，要坚决予以制止并及时报告区委、区政府，依法依规严肃追究相关人员的责任。 ５.加强信息公开。村（居）委会或项目公司重大事项决策后，应在村（居）公开栏显著位置公布。 （二）村（居）与市（区）属国有独资企业合作开发经营 １.合作方式。村（居）与市（区）属国有独资企业合作开发的，由双方共同出资设立具有独立法人资格的项目公司，项目公司作为该发展用地的受让主体及项目开发、经营主体，财务独立核算，发展用地项目产权办至项目公司名下。村（居）与市（区）属国有独资企业合作开发经营时，遵照《公司法》规定的程序进行开发经营。项目公司和镇街共同委托有资质的第三方进行控价审核，施工标招标事宜根据国家有关法律法规执行。 ２.合作机制。村（居）与市（区）属国有独资企业签订项目合作协议书，协议书中应当包括但不限于以下内容： （１）出资比例。由双方协商一致决定双方的出资比例及出资方式、出资时间。原则上村（居）出地、国企出资，其中土地占比根据土地评估报告确定，市（区）属国有独资企业所占股份不得超过60%，最终股比由镇街、村（居）和市（区）属国有独资企业三方确认。 （２）运营模式。项目公司负责发展用地项目全程开发建设和后期运营，可在合作协议中制定村（居）的回购条件。 （３）公司机构。项目公司依照有关法律法规设立董事会和监事会，董事会、监事会人数及成员构成由村（居）与市（区）属国有独资企业依法商定。 （4）议事规则。项目公司应根据行业要求、国企管理规定、项目公司议事规程等进行建设经营活动，日常生产经营活动涉及的重大事项（包括但不限于招商方案、筹资方案、抵押方案、分红方案、股权转让方案等）以及修改公司章程，应遵守相关法律法规规定。 （５）项目分红。发展用地项目进入运营期后，原则上按村（居）与市（区）属国有独资企业所持股比，以项目运营收益为基数进行分红，可在合作协议中制定相关细则。 （６）回购机制。发展用地项目进入运营期后，经镇街、村（居）、市（区）属国有独资企业三方协商一致后向区政府申请，村（居）可按合作协议约定的方式向市（区）属国有独资企业回购股权。 村（居）与市（区）属国有独资企业商定合作协议条款后，在村（居）党组织的领导下，按法定程序，表决通过合作协议。 （三）发展用地受让主体确认流程 发展用地采用协议出让（限制性）方式供地，其受让主体按以下流程进行审批确认： 1.镇街初审。村（居）党组织和集体经济组织研究提出发展用地受让主体的初步意见，报所在镇街，研究出具初审意见。出于监管需要，必要时镇街可向区政府提出指定受让主体的意见。 ２.股民表决。取得初审意见书后，在村（居）党组织的领导下，适时召开村（居）股民代表会议，对发展用地受让主体进行表决。 3.结果公示。表决情况（包含表决日期、表决结果等）在村（居）公示栏进行公示，公示时间不少于五个工作日。 4.申请及审核。若公示无异议，由村（居）填写《村（居）集体预留发展用地受让主体确认审批表》（包括受让主体基本情况介绍、表决情况、公示情况等内容），并加盖村（居）委会公章后，报镇街审核。 5.报区农林水利局进行复核。 6.提交区村（居）集体发展项目工作领导小组研究确认。 7.合作项目可通过签订补充合同方式将发展用地受让人变更为合作公司。 四、强化监督管理 强化对发展用地项目的全过程监管，确保把市委、市政府惠民生的宝贵土地资源用好建好管好，坚决杜绝变相建设和销售“小产权房”等违法违规行为。 （一）政府统筹监管。区各职能部门、镇街应加强对发展用地项目的监管与指导。区农业部门要统筹协调推进发展用地开发各项工作，加强对项目生成、运营管理、经营收益、受让主体确认以及回购等情况的指导监督，协调推进项目进度，并会同区财政部门加强对补助资金的监管。区财政部门要加强对项目建设资金、收益分配以及补助资金等情况的指导监督。区发改、商务部门要加强对项目的策划、定位、招商（租）等情况的指导监督。区建设部门要加强对工程招投标、工程质量等情况的指导监督；国土、规划等部门根据各自职责加强对发展用地项目的监管，对变相建设和销售“小产权房”的，应及时发现和纠正。所在镇街要对项目进行不定期检查，全程监管项目建设进度、资金使用、运营管理、项目分红、回购等情况，指导监督村（居）搞好参股人数的认定和收益分配。镇街和区有关职能部门在对发展用地项目进行监督以及市（区）属国有独资企业参与项目建设管理过程中，如有重要情况要及时报告区委、区政府。 （二）国企参与监管。村（居）委托区属国企作为项目代建单位或与市（区）属国有独资企业合作开发的，市（区）属国有独资企业在充分尊重村（居）股民意愿的基础上，办理相关手续，并会同所在村（居）对项目建设过程中的设计方案、资金使用情况、各相关委托严格把关，发现疑似违法违规行为应及时制止并向区政府相关部门汇报。 （三）审慎控制项目抵押。发展用地项目应当整体持有，禁止转让，禁止分割销售或以租代售等变相销售。项目的建设用地国有土地使用权、在建工程或房地产，经由股民代表会议表决通过、镇街审核、区农林水利局复核、区村（居）集体发展项目工作领导小组研究批准，可依法整体抵押，但禁止分割抵押。村（居）与市（区）属国有独资企业合作开发的，办理抵押时由合作国企进行反担保。 （四）加强村（居）民日常监督。村（居）独立开发经营发展用地项目的建设进度、资金使用、项目分红等情况应定期或不定期在村（居）公示栏公示，接受村（居）民监督。涉及重大事项，须由村（居）股民代表会议表决通过；村（居）与市（区）属国有独资企业合作开发经营的集体发展项目，由村（居）委会定期或不定期对合作开发的集体发展项目的建设进度、集体资金使用、项目分红等情况在村（居）公示栏公示，接受村（居）民监督。 （五）严肃查处违法行为。对发现变相建设和销售“小产权房”、违法租赁、违法转让建设用地使用权等违法违规行为的，要坚决查处纠正，并按有关法律法规移交公安等部门依法处理。党员干部涉及违纪问题的，移交纪检监察机关处理。 五、落实扶持政策和保障措施 （一）给予扶持补助。区、镇街对发展用地项目给予扶持，具体办法参见《厦门市委农办 厦门市农业局 厦门市财政局关于扶持农村社区股份合作经济项目的实施管理办法》（厦农办〔2014〕12号）、《集美区农林水利局 集美区财政局 集美区发展和改革局关于支持区属国企参与村（居）集体发展项目合作开发的六项暂行措施》（厦集农〔2017〕84号）等文件。 （二）鼓励市（区）属国有独资企业参与。鼓励市（区）属国有独资企业参与合作开发建设和运营管理发展用地项目，具体支持措施参见《集美区农林水利局 集美区财政局 集美区发展和改革局关于支持区属国企参与村（居）集体发展项目合作开发的六项暂行措施》（厦集农〔2017〕84号）等文件。 （三）加强协调服务。区农业部门牵头，相关部门及所在的镇街、村（居）、国企指定专人组成项目协调工作组，全程协调服务项目建设。镇街、村（居）要做细做好群众工作，统一思想认识，协调化解矛盾，凝聚村（居）民齐心协力推动发展用地项目的共识。发改、建设、农业、规划、国土等部门对合作项目开设绿色通道，优先办理审批手续，加快审批进度。各级各部门要优化提升项目运营外部环境，加大项目周边道路、绿化、夜景工程等市政基础及公建配套力度，予以优先立项、同步建设。 （四）帮助筹措资金。区财政局要指导和协助筹措项目资金，拓宽筹资渠道，创新筹资模式，帮助联系金融机构提供金融服务和支持，促进项目建设顺利进行。 六、本办法由区村（居）集体发展项目工作领导小组办公室负责解释，自发文之日起实施，有效期二年。
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